در حالی که بازار مسکن طی دو سال اخیر درگیر رکود بوده است، برخی از فعالان این حوزه معتقدند که قیمت مسکن در پایین‌ترین سطح ممکن قرار دارد و جهش قیمتی در راه است. با این حال، برخی کارشناسان نیز رکود تورمی بازار مسکن را عاملی برای ثبات نسبی قیمت‌ها می‌دانند و تأکید دارند که تا زمانی که سرمایه‌های موجود در بازارهای طلا و ارز به سمت مسکن حرکت نکند، این رکود ادامه خواهد داشت.
رکود تورمی در بازار مسکن
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، درباره وضعیت بازار مسکن اظهار داشت: «حدود یک سال است که بازار مسکن در شرایط رکود تورمی قرار دارد. برخلاف ادعای برخی که می‌گویند مسکن در پایین‌ترین سطح قیمتی خود قرار گرفته، متوسط قیمت هر مترمربع در تهران به ۹۰ میلیون تومان رسیده است.» وی همچنین تداوم رکود را وابسته به وضعیت اقتصادی کشور دانست و تأکید کرد که مسکن سهم ۳۰ درصدی در اقتصاد ایران دارد و هرگونه عدم تعادل بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن، رکود را تشدید خواهد کرد.
رهبر افزود: «رکود بازار باعث شده که افزایش قابل‌توجهی در قیمت مسکن رخ ندهد. این رکود به این معنا نیست که قیمت‌ها کاهش پیدا کرده‌اند، بلکه نقدینگی در بازار وجود ندارد و خرید و فروش به‌سختی انجام می‌شود.»
هزینه ساخت مسکن؛ چالش قیمت‌گذاری
یکی از مسائل اساسی در قیمت‌گذاری مسکن، هزینه ساخت است. به گفته رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران، برخی این سوال را مطرح می‌کنند که «چرا هزینه ساخت هر مترمربع حدود ۳۰ میلیون تومان است اما قیمت فروش در تهران به ۹۰ میلیون تومان رسیده است؟»
رهبر در پاسخ به این موضوع بیان کرد که قیمت زمین از خود ساختمان بیشتر است و تأکید کرد: «در برخی نقاط تهران، قیمت زمین به متری ۶۰۰ میلیون تومان نیز می‌رسد، بنابراین نمی‌توان هزینه ساخت را بدون در نظر گرفتن هزینه زمین تحلیل کرد.» به گفته وی، این موضوع یکی از عوامل تأثیرگذار در عدم کاهش قیمت مسکن است.
آیا قیمت مسکن بعد از عید افزایش می‌یابد؟
یکی از مباحث داغ در میان فعالان بازار مسکن، احتمال افزایش قیمت‌ها پس از تعطیلات نوروز است. برخی معتقدند که بازار در وضعیت حداقلی قیمت قرار دارد و جهش قیمت پس از عید رخ خواهد داد. اما ایرج رهبر در این خصوص گفت: «اینکه گفته می‌شود بعد از عید خانه گران می‌شود، صرفاً یک حدس است. اگر توان خرید مردم افزایش پیدا نکند، رکود همچنان ادامه خواهد داشت. در حال حاضر، بیشتر معاملات مربوط به خانه‌های لوکس و لاکچری است و این نباید مبنای تحلیل کلی بازار قرار گیرد.»
وی همچنین به افزایش تهاتر در ساخت و ساز اشاره کرد و گفت: «امروزه بسیاری از فعالان حوزه مسکن برای کاهش هزینه‌های خود از تهاتر استفاده می‌کنند. به عنوان مثال، شرکتی که آسانسور یک پروژه را نصب می‌کند، به جای دریافت هزینه، واحد مسکونی دریافت می‌کند.»
سرمایه‌های حبس‌شده در طلا و ارز؛ مانع رونق مسکن
یکی از مهم‌ترین موانع رونق در بازار مسکن، جذب نقدینگی به سمت طلا و ارز است. ایرج رهبر در این رابطه اظهار داشت: «در شرایط اقتصادی فعلی، مردم سعی می‌کنند ارزش پول خود را حفظ کنند. همین موضوع باعث شده که بخش قابل‌توجهی از نقدینگی به سمت بازار طلا و ارز حرکت کند. تنها عده کمی از سرمایه‌گذاران به دلیل محدودیت‌های بازارهای دیگر، وارد حوزه مسکن می‌شوند.»
وی همچنین به تفاوت رفتار سرمایه‌گذاران در بازارهای مختلف اشاره کرد و گفت: «کسانی که از نوسانات بازار مطلع هستند، ترجیح می‌دهند سرمایه خود را در بازارهای ارز و طلا نگه دارند. از سوی دیگر، بسیاری از مردم نیز توان مالی لازم برای خرید مسکن را ندارند و این مسئله موجب کاهش تقاضا در این بازار شده است.»
جمع‌بندی؛ آینده بازار مسکن چه خواهد شد؟
با توجه به وضعیت رکود تورمی، قیمت بالای زمین، کاهش توان خرید مردم و جذب نقدینگی به سمت بازار طلا و ارز، به نظر می‌رسد که احتمال افزایش قیمت مسکن پس از عید همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. در حالی که برخی فعالان این حوزه از جهش قیمت صحبت می‌کنند، بسیاری از کارشناسان معتقدند که تا زمانی که قدرت خرید مردم افزایش نیابد، رکود در بازار مسکن ادامه خواهد داشت و رونق به این بازار باز نخواهد گشت.
به این ترتیب، تحولات اقتصادی کشور و تصمیمات کلان دولتی در ماه‌های آینده، نقشی اساسی در تعیین روند بازار مسکن خواهند داشت و باید دید که آیا نقدینگی‌های سرگردان وارد این بازار خواهد شد یا رکود تورمی همچنان ادامه خواهد یافت.
