در پاییز ۱۴۰۴ بازار مسکن تهران وارد یکی از پیچیده‌ترین دوره‌های رکود تورمی سال‌های اخیر شده است؛ دوره‌ای که کاهش شدید عرضه، افت قدرت خرید خانوارها و بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار، معاملات را در وضعیتی مبهم و غیرقابل پیش‌بینی قرار داده است.
بررسی داده‌های موجود نشان می‌دهد عرضه واحدهای مسکونی در تهران نسبت به سال گذشته حدود ۴۹ درصد کاهش داشته و حجم معاملات به یکی از پایین‌ترین سطوح سال رسیده است. فروشندگان با انتظار برای افزایش بیشتر قیمت‌ها از عرضه عقب‌نشینی کرده‌اند و هم‌زمان تقاضای مصرفی تحت فشار کاهش درآمد و دشواری دریافت وام مسکن به حداقل رسیده است؛ نتیجه این وضعیت، تشدید رکود در کنار تداوم فشار تورمی بر قیمت‌هاست.
طبق آخرین آمار، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در شهریور ۱۴۰۴ به ۱۲۵.۸ میلیون تومان رسیده است؛ افزایشی که در شرایط افت تقاضای مصرفی، بیانگر نقش پررنگ‌تر سرمایه‌گذاران در بازار است. تحرک اخیر معاملات عمدتاً در مناطق متوسط و رو به بالای پایتخت رخ داده اما تحلیلگران آن را نشانه بازگشت واقعی تقاضا نمی‌دانند و تأکید می‌کنند بازار همچنان زیر سایه ریسک‌های سیاسی و اقتصادی قرار دارد.
فشار مضاعف بر مستأجران
با کاهش شانس خرید مسکن، تعداد مستأجران در تهران افزایش یافته و اکنون بیش از ۵۰ درصد ساکنان پایتخت مستأجر هستند. تداوم رشد قیمت‌ها و محدودیت عرضه، خرید خانه را برای طبقات کم‌درآمد و حتی بخشی از طبقات متوسط به یک «رویا» تبدیل کرده است.
چرا بازار عرضه کم دارد؟
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با خبرآنلاین تأکید می‌کند که موجودی مسکن به یکی از پایین‌ترین سطوح تاریخی رسیده و ساخت‌وسازهای جدید نیز به دلیل افزایش هزینه‌ها و خروج کارگران مهاجر با افت مواجه شده است. وی می‌گوید افزایش دستمزدها و تورم مصالح ساختمانی، هزینه ساخت را بالا برده و مانع کاهش قیمت‌ها شده است.
تقاضای خرید: افت مصرفی، رشد سرمایه‌ای
به گفته سلطان‌محمدی، تقاضای خانوارها طی دهه گذشته به‌دلیل افت درآمد و کاهش توان پس‌انداز به‌شدت کاهش یافته است. در مقابل، بخشی از سرمایه‌گذاران به‌دلیل نوسانات دلار و طلا دوباره به مسکن بازگشته‌اند و همین موضوع موجب رشد نسبی معاملات در برخی مناطق شده است.
حباب یا واقعیت قیمت‌ها؟
این کارشناس اعتقاد دارد قیمت‌های فعلی «منعکس‌کننده ریسک‌ها و بازدهی‌های بازار» است و بسیاری از تحلیلگران نیز انتظار ترکیدن حباب قیمتی را ندارند.
خرید یا صبر؟
سلطان‌محمدی تأکید می‌کند تصمیم‌گیری در شرایط فعلی دشوار است و به ریسک‌پذیری و نیاز فوری افراد بستگی دارد. کسانی که نیاز مصرفی فوری دارند باید اقدام کنند، اما برای سرمایه‌گذاری نسخه واحدی وجود ندارد.
چشم‌انداز مبهم پیش‌رو
بازار مسکن تهران فعلاً در «لاک انتظار» مانده است. مسیر آینده قیمت‌ها و معاملات بیش از هر چیز به ثبات اقتصادی، سیاست‌گذاری‌های دولت و شرایط سیاسی وابسته است. تا زمانی که نشانه‌ای از بهبود این عوامل مشاهده نشود، نه کاهش قیمت‌ها قابل انتظار است و نه بازگشت تقاضای مصرفی.
در مجموع، بازار پاییزی مسکن تهران صحنه‌ای از رکود عمیق، تورم پایدار و فشار فزاینده بر خانوارها است؛ وضعیتی که چشم‌انداز خروج از آن همچنان نامطمئن به‌نظر می‌رسد.
