یک مالک می تواند در صورت اتمام قرارداد اجاره، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، یا تخلف از موارد قانونی تخلیه، درخواست تخلیه ملک را از دادگاه یا شورای حل اختلاف مطرح کند. این فرآیند تحت قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ یا سایر قوانین مرتبط پیش می رود تا حکم تخلیه صادر شود و به پایان مدت اجاره منجر گردد.
رابطه بین موجر و مستاجر، یک رابطه حقوقی حساس است که بر پایه قرارداد اجاره استوار است. این قرارداد، چارچوبی قانونی برای استفاده از ملک در ازای پرداخت اجاره بها تعیین می کند. با این حال، گاهی اوقات شرایطی پیش می آید که مالک ناچار به درخواست تخلیه ملک از مستاجر خود می شود. این شرایط نه تنها شامل اتمام مدت قرارداد می شود، بلکه می تواند به دلیل تخلفات مستاجر یا نیازهای خاص مالک نیز باشد. درک دقیق این موارد و آگاهی از رویه های قانونی مربوط به آن، برای هر دو طرف قرارداد، امری ضروری است. این مقاله به تفصیل به بررسی ابعاد مختلف این موضوع می پردازد.
شرایط تقاضای تخلیه ملک
تقاضای تخلیه ملک توسط موجر، باید دارای وجاهت قانونی باشد. مهم ترین و رایج ترین دلیل برای درخواست تخلیه، اتمام مدت قرارداد اجاره است. طبق قانون، قرارداد اجاره موقت بوده و باید مدت زمان آن به صورت مشخص در متن قرارداد ذکر شود. پس از انقضای این مدت، اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه به مراجع ذی صلاح، درخواست صدور حکم تخلیه را مطرح کند.
علاوه بر اتمام مدت، تخلف از شروط قرارداد اجاره نیز از جمله دلایل مهم برای درخواست تخلیه به شمار می رود. به عنوان مثال، اگر مستاجر از ملک مورد اجاره استفاده ای مغایر با آنچه در قرارداد قید شده (مانند استفاده تجاری از ملک مسکونی) انجام دهد، یا به ملک خسارت وارد کند، موجر حق درخواست تخلیه خواهد داشت.
عدم پرداخت اجاره بها نیز از دیگر دلایل اصلی است. چنانچه مستاجر برای مدت مشخصی که معمولاً در قرارداد ذکر شده (مثلاً یک ماه) از پرداخت اجاره بها خودداری کند، موجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد و درخواست تخلیه اقدام نماید. همچنین، در صورتی که مستاجر ملک را به شخص دیگری واگذار کند، بدون آنکه این حق به او داده شده باشد، موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند.
درخواست تخلیه با قرارداد اجاره عادی
قرارداد اجاره عادی یا غیررسمی، به سندی گفته می شود که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد. این نوع قراردادها معمولاً به صورت دستی بین طرفین یا در دفاتر آژانس های املاک تنظیم می شوند. برای اینکه یک قرارداد عادی از نظر قانونی معتبر و قابل استناد باشد و بتوان بر اساس آن درخواست تخلیه ملک را مطرح کرد، رعایت برخی شرایط شکلی ضروری است. مهم ترین شرط، امضای قرارداد توسط دو نفر شاهد است که در ذیل آن قید شده باشند.
در صورتی که قرارداد اجاره عادی، شرایط شکلی لازم (به ویژه امضای دو شاهد) را داشته باشد، مالک می تواند با استناد به آن و با جمع سایر شرایط قانونی (مانند اتمام مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها)، دستور تخلیه ملک خود را از شورای حل اختلاف درخواست نماید. این فرآیند در مقایسه با دادگاه، معمولاً سریع تر انجام می شود و ممکن است ظرف مدت کوتاهی (حدود دو هفته) به صدور دستور تخلیه منجر شود.
درخواست دستور تخلیه باید در قالب یک دادخواست رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی طرح شود. در این دادخواست، اطلاعاتی نظیر نام و نام خانوادگی موجر و مستاجر، مشخصات کامل عین مستاجره (ملک اجاره شده)، تاریخ دقیق قرارداد اجاره و مدارک مثبت مالکیت باید به صورت دقیق و کامل درج گردند. مقام قضایی در شورای حل اختلاف، پس از بررسی مدارک و احراز رابطه استیجاری و رعایت شرایط شکلی، دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.
درخواست تخلیه با قرارداد اجاره رسمی و مزایای آن
قرارداد اجاره رسمی، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت می رسد. این نوع قراردادها، از اعتبار و قدرت اجرایی بالاتری نسبت به قراردادهای عادی برخوردارند و مزایای قابل توجهی برای مالک به همراه دارند. یکی از مهم ترین مزایای اجاره نامه رسمی، قابل استناد بودن و اعتبار تاریخ آن به عنوان یک سند رسمی است. این ویژگی، امکان هرگونه انکار یا تردید در اصالت قرارداد را از بین می برد و اثبات آن در مراجع قضایی را تسهیل می کند.
بزرگترین مزیت تنظیم اجاره نامه رسمی، خاصیت لازم الاجرا بودن آن است. به این معنا که اگر مستاجر در موعد مقرر در اجاره نامه، ملک مورد اجاره را تخلیه نکند یا اجاره بها را پرداخت ننماید، موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوا و دریافت حکم تخلیه از دادگاه، مستقیماً به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه کرده و تقاضای صدور اجراییه کند.
دفترخانه نیز به سرعت (معمولاً ظرف ۴۸ ساعت اداری) اجراییه را صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال می کند. دایره اجرای ثبت، مفاد سند را اجرا کرده و ملک را تخلیه یا اجاره بها را از مستاجر وصول می کند. این پروسه بسیار کوتاه تر و با ضریب اطمینان بالاتری نسبت به فرآیند قضایی در قراردادهای عادی انجام می شود. همچنین، اجاره نامه های رسمی قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی گیرند، که از نظر حقوقی امتیاز بزرگی محسوب می شود.
تخلیه ملک استیجاری زودتر از موعد به درخواست موجر
اصولاً قرارداد اجاره، یک عقد لازم به شمار می رود و هیچ یک از طرفین، یعنی نه موجر و نه مستاجر، نمی توانند یک جانبه و بدون دلیل موجه قانونی، آن را قبل از اتمام مدت قرارداد فسخ کنند. با این حال، شرایط خاصی وجود دارد که به مالک (موجر) این امکان را می دهد تا پیش از پایان مدت اجاره، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. یکی از این موارد، زمانی است که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه، تمام یا بخشی از عین مستاجره را به شخص دیگری واگذار کرده باشد.
همچنین، اگر در قرارداد اجاره، حق فسخ برای موجر در شرایط خاصی (مثلاً نیاز موجر به ملک برای سکونت شخصی یا فرزندانش، البته این مورد در قوانین جدید محدود شده است) شرط شده باشد، موجر می تواند با استناد به آن حق، درخواست تخلیه پیش از موعد را مطرح کند.
استفاده از ملک مورد اجاره برخلاف منظور قید شده در قرارداد، نیز می تواند دلیلی برای فسخ قرارداد و درخواست تخلیه توسط موجر باشد. برای مثال، اگر ملک مسکونی به منظور تجاری مورد استفاده قرار گیرد. همچنین، در صورتی که مستاجر در ملک تعدی یا تفریط کرده باشد (یعنی بیش از حد متعارف از ملک استفاده کند یا در نگهداری آن کوتاهی نماید و به ملک آسیب برساند)، موجر حق فسخ و درخواست تخلیه خواهد داشت. در نهایت، عدم پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر، در صورتی که این موضوع به عنوان شرط فسخ در قرارداد درج شده باشد، نیز به موجر اجازه می دهد تا پیش از موعد، درخواست تخلیه کند.
تخلیه ملک استیجاری زودتر از موعد به درخواست مستاجر
همانند موجر، مستاجر نیز به طور کلی حق فسخ یک جانبه قرارداد اجاره را پیش از پایان مدت اجاره ندارد، مگر در موارد خاص و قانونی. یکی از مهم ترین شرایطی که به مستاجر اجازه می دهد زودتر از موعد ملک را تخلیه کند، عدم انطباق عین مستاجره با اوصافی است که در اجاره نامه قید شده است.
برای مثال، اگر در قرارداد ویژگی های خاصی برای ملک ذکر شده باشد و پس از تحویل، مشخص شود که ملک آن اوصاف را ندارد، مستاجر می تواند درخواست فسخ دهد. همچنین، در صورتی که در طول مدت اجاره، عیبی اساسی در ملک ایجاد شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع آن نیز مقدور نباشد، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
اگر ملک مورد اجاره به طور کلی یا جزئی در معرض خرابی باشد و قابل تعمیر نباشد، یا برای سلامت و بهداشت مضر بوده و نیاز به تخریب داشته باشد، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند. علاوه بر این، در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ برای مستاجر در شرایط خاصی پیش بینی شده باشد، او می تواند با استناد به آن شرط، درخواست تخلیه پیش از موعد را مطرح کند. همچنین، در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره، کلیه ورثه وی می توانند درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را ارائه دهند.
پرداخت خسارت برای تخلیه پیش از موعد
هنگامی که قرارداد اجاره پیش از موعد مقرر فسخ و ملک تخلیه می شود، موضوع پرداخت خسارت یا وجه التزام مطرح می گردد. این موضوع به این بستگی دارد که آیا در متن قرارداد، شرایط و میزان خسارت بابت فسخ پیش از موعد برای هر یک از طرفین (موجر یا مستاجر) پیش بینی شده است یا خیر. اگر طرفین در زمان تنظیم قرارداد، بندی را تحت عنوان “ضر و زیان” یا “وجه التزام” برای فسخ پیش از موعد درج کرده باشند، طرفی که موجب فسخ شده، ملزم به پرداخت آن خواهد بود.
میزان این خسارت می تواند به صورت مبلغ مقطوع یا درصدی از اجاره بها یا ودیعه تعیین شود. در صورتی که چنین بندی در قرارداد پیش بینی نشده باشد، مطالبه خسارت نیازمند اثبات ضرر و زیان واقعی وارد شده به طرف مقابل در دادگاه خواهد بود. به عنوان مثال، اگر مستاجر بدون دلیل موجه قانونی ملک را زودتر تخلیه کند و موجر نتواند بلافاصله مستاجر جدیدی پیدا کند، ممکن است موجر بتواند اجاره بهای ماه های خالی ماندن ملک را به عنوان خسارت از مستاجر سابق مطالبه کند.
همچنین، اگر موجر به صورت غیرقانونی و بدون دلیل موجه، مستاجر را مجبور به تخلیه پیش از موعد کند، مستاجر نیز می تواند خسارات وارده به خود (مانند هزینه های جابه جایی یا اجاره گران تر ملک جدید) را از موجر مطالبه نماید. تعیین میزان دقیق خسارت در مواردی که در قرارداد پیش بینی نشده باشد، معمولاً از طریق کارشناسی قضایی و با نظر کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد تا عدالت بین طرفین برقرار شود.
تخلیه در شرایط خاص مثل اپیدمی کرونا
رابطه بین موجر و مستاجر همواره تابع قانون روابط موجر و مستاجر است، اما در شرایط خاص و بحرانی، ممکن است دولت و مراجع قضایی با تصویب مصوباتی، تغییراتی موقت در این قوانین ایجاد کنند. یکی از بارزترین نمونه ها، شیوع اپیدمی کرونا بود که به دلیل شرایط اقتصادی نامناسب و محدودیت های اجتماعی، تسهیلاتی برای مستاجران در نظر گرفته شد.
در دوران اوج شیوع کرونا، ستاد ملی مبارزه با کرونا و قوه قضاییه مصوباتی را ابلاغ کردند که به موجب آن، برای جلوگیری از بی خانمانی و حمایت از مستاجران، صدور حکم تخلیه برای املاک مسکونی با اتمام مدت قرارداد اجاره، در برخی موارد محدود و یا به تعویق می افتاد. این مصوبات به موجران اجازه نمی داد به صرف اتمام قرارداد، بدون وجود استثنائات قانونی یا تخلفات عمده مستاجر، درخواست فوری تخلیه نمایند.
اینگونه مصوبات موقت، با هدف حفظ ثبات اجتماعی و اقتصادی در شرایط بحرانی وضع می شوند و معمولاً دارای مدت زمان مشخصی هستند. پس از اتمام دوره اعتبار این مصوبات، قوانین عادی مجدداً به طور کامل اجرا می شوند. بنابراین، آگاهی از آخرین مصوبات و بخشنامه های ابلاغی در شرایط خاص، برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است تا از حقوق و تکالیف خود مطلع باشند و از اقدامات غیرقانونی پرهیز کنند. در چنین شرایطی، مشورت با وکیل یا کارشناس حقوقی می تواند بسیار راهگشا باشد.
تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره
تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره، از اهمیت بالایی برخوردار است زیرا روند رسیدگی دادگاه و صدور حکم تخلیه، به طور مستقیم تحت تأثیر نوع قانون حاکم قرار می گیرد. به طور کلی، دو قانون اصلی در این زمینه وجود دارد: قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶.
اگر ملک مورد اجاره تجاری باشد و قرارداد آن پیش از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، معمولاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است. این قانون، حق سرقفلی و کسب و پیشه را برای مستاجر به رسمیت می شناسد و تخلیه ملک تجاری را بسیار دشوارتر می کند و نیازمند رعایت مقررات خاصی از مواد ۱۲ تا ۱۷ قانون مذکور است.
اما عمده قراردادهای اجاره در سال های اخیر، به ویژه برای املاک مسکونی، تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ هستند. بر اساس این قانون، در صورتی که قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا عادی با امضای دو شاهد) به پایان برسد، موجر می تواند ظرف مدت کوتاهی (معمولاً یک هفته پس از تقاضا)، دستور تخلیه را دریافت کند.
تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره، به ویژه تمایز بین قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، تعیین کننده مرجع رسیدگی و روند صدور دستور تخلیه است.
این دستور پس از تودیع ودیعه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت، صادر و توسط ضابطین قوه قضاییه اجرا خواهد شد. بنابراین، اولین قدم در هر دعوای تخلیه، تعیین نوع عین مستاجره (مسکونی یا تجاری) و تاریخ تنظیم قرارداد برای تشخیص قانون حاکم است.
مرجع رسیدگی به درخواست دستور تخلیه
مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور تخلیه، بسته به نوع قرارداد اجاره و ماهیت ملک متفاوت است. طبق قانون شورای حل اختلاف، در صورتی که قرارداد اجاره مربوط به ملک مسکونی باشد و شرایط شکلی آن (به ویژه وجود دو شاهد در قرارداد عادی) رعایت شده باشد، رسیدگی به درخواست تخلیه در صلاحیت این شورا است.
شورای حل اختلاف با هدف تسهیل و تسریع در رسیدگی به دعاوی کم اهمیت و حل و فصل اختلافات، تشکیل شده است و می تواند در مدت زمان کوتاه تری نسبت به دادگاه، دستور تخلیه را صادر کند. اما استثنائاتی نیز وجود دارد؛ برای مثال، اگر قرارداد اجاره مسکونی مربوط به دوایر، سازمان ها و نهادهای دولتی باشد، رسیدگی به آن از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج بوده و دادگاه عمومی وظیفه رسیدگی به آن را برعهده دارد.
چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری باشد و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی (معمولاً قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶) باشد، مرجع صالح برای درخواست تخلیه، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود. در این موارد، فرآیند تخلیه پیچیده تر و زمان برتر است، زیرا حقوق مستاجر در خصوص سرقفلی و کسب و پیشه باید مورد بررسی قرار گیرد. بنابراین، تعیین نوع ملک و قانون حاکم بر قرارداد اجاره، اولین گام برای شناسایی مرجع صحیح رسیدگی است.
تکلیف طرفین در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
در صورتی که مستاجر پس از پایان مدت اجاره یا حتی پس از صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، از تخلیه ملک خودداری کند، تکلیف موجر و مستاجر مشخص است. مالک می تواند با مراجعه به دایره اجرای احکام دادگاه یا دایره اجرای ثبت (در مورد قراردادهای رسمی)، درخواست اجرای حکم تخلیه را مطرح کند. در این صورت، ضابطین قوه قضاییه موظف به اجرای دستور تخلیه و خارج کردن مستاجر از ملک خواهند بود.
علاوه بر این، برای مدت زمانی که مستاجر خارج از چارچوب قرارداد اجاره و بدون مجوز قانونی، ملک را در تصرف خود نگه داشته است، مالک حق مطالبه مبلغی را به عنوان اجرت المثل تصرف غیرمجاز خواهد داشت. این مبلغ به عنوان خسارت ناشی از عدم انتفاع مالک از ملک خود در دوره تصرف غیرقانونی مستاجر محاسبه می شود.
معمولاً در قراردادهای اجاره، بندی در خصوص میزان اجاره بهای پس از اتمام قرارداد و در صورت عدم تخلیه، گنجانده می شود که می تواند مبنای محاسبه اجرت المثل قرار گیرد. اما در صورتی که چنین توافقی در قرارداد وجود نداشته باشد، دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، میزان اجرت المثل را تعیین خواهد کرد. این اقدام قانونی، به منظور حمایت از حقوق موجر در برابر تصرف غیرقانونی عین مستاجره صورت می گیرد و مستاجر ملزم به پرداخت آن خواهد بود.
لینک منبع مطلب : https://irvakil.org/
